دولت و شهرداری هر کدام، نوعی از «مالیات سالانه بر آپارتمان» را دریافت می‌کنند که هر دو در مقایسه با رویه جهانی «مالیات سالانه ملکی» مملو از اشکال است. تجربه مالیاتستانی در آمریکا نشان می‌دهد، قیمت مسکن حساسیت معناداری به نرخ مالیات سالانه دارد و در عین حال، باعث کاهش سوداگری و عرضه زمین به بازار مصرف می‌شود. با وجود پنج‌کاره بودن این مالیات، فرمول به‌کار گرفته‌شده در شهرداری، از بابت نرخ، کاملا ناکارآمد است و همین مالیات با اسم رمز «املاک لوکس» در بودجه۱۴۰۴ نیز چهار ایراد دارد.
مرکز پژوهش‌‌‌های مجلس با بررسی نقاط قوت و ضعف دو نوع مالیات سالانه ملکی که در حال حاضر در سرفصل‌‌‌های انواع مالیات و عوارض ملکی پیش‌بینی شده است، نسخه بهینه مالیات سالانه املاک را معرفی کرده است. غفلت از یک ابزار کارآمد و آزموده‌شده مالیاتی در بخش املاک و مستغلات و اتکای صرف بر فرمول مالیاتستانی از املاک فوق‌‌‌لوکس مورد توجه بازوی پژوهشی مجلس قرار گرفته است. مرکز پژوهش‌‌‌های مجلس با انتشار یک مطالعه با عنوان «مالیات بر دارایی، مالیات سالانه املاک گران‌قیمت» ضمن بررسی انواع مالیات‌‌‌های ملکی متعارف که در کشورهای توسعه‌یافته مورد توجه قرار گرفته و نیز قوانین مرتبط با اخذ مالیات‌‌‌های ملکی در ایران طی سه دهه گذشته، فرمولی برای مالیاتستانی پیشنهاد کرده که چارچوب آن، همان چارچوب مالیات سالانه ملکی است. این موضوع از آن جهت مورد توجه پژوهشگران این مرکز قرار گرفته است که اجرای قوانین موجود در حوزه مالیاتستانی از املاک تاکنون نتیجه‌‌‌ای که باید را به دنبال نداشته و اهداف مالیاتی حداقلی پیش‌بینی‌شده در بودجه‌‌‌های سنواتی از این محل محقق نشده است؛ موضوعی که نشان می‌دهد قوانین مالیات ملکی موجود مشکلاتی دارد.
در حال حاضر یک نسخه معیوب و ناقص از مالیات سالانه املاک در کشور ما در حال اجراست؛ نسخه‌‌‌ای که به «مالیات املاک لوکس» شهرت دارد و بر اساس آن مالکان املاک و اراضی که قیمت آنها از حد مشخصی بیشتر است، مشمول پرداخت مالیات میشوند. این مالیات در سال 1400 در بودجه سالانه دولت درج شد و در لایحه بودجه 1404 نیز منظور شده است؛ اما به دلیل اشکالاتی که به آن دچار است، اجرای آن موفقیت‌‌‌آمیز نبوده است.
بر اساس فرمول دولت در بودجه 1403، امسال فقط آپارتمانها، خانه‌‌‌ها و زمین‌‌‌های بالای 35 میلیارد تومان مشمول مالیات معادل 2 در 1000 قیمت روز ملک میشوند. این فرمول برای سال آینده به نحوی تغییر کرده که تعداد املاک کمتری در تور مالیاتی بیفتند؛ به این ترتیب که در صورت تصویب آن در مجلس، فقط املاک با قیمت بالای 50 میلیارد تومان مشمول مالیات خواهند شد. نوع دیگری از مالیات ملکی که در قوانین و ضوابط جاری مرتبط با املاک و مستغلات در ایران پیش‌بینی شده است، «عوارض نوسازی» است که شهرداری‌‌‌ها سالانه از صاحبان تمام املاک واقع در شهرها دریافت می‌کنند. این مالیات نیز با توجه به اینکه بدون استثنا همه املاک را شامل می‌شود، نوعی از مالیات سالانه ملکی محسوب می‌شود. اما این مدل نیز اشکالاتی دارد. برجسته‌‌‌ترین اشکال آن، نرخ غیرموثری است که برای آن پیش‌بینی شده و در فقدان سازوکار موثر وصول آن، حتی همین نرخ غیرموثر نیز به صورت منظم و در موعد مقرر وصول نمی‌شود.
اشکالات دو مالیات سالانه ملکی
در حال حاضر مالیات سالانه دولتی و عوارض نوسازی شهرداری اشکالات متعددی دارد. مهم‌ترین اشکال عوارض نوسازی شهرداری‌‌‌ها، فرمولی است که نرخ آن را غیرموثر می‌کند و کارکردی که از انواع مالیات بر دارایی انتظار می‌رود، یعنی تعدیل ثروت و کاهش اختلاف طبقاتی را نمی‌توان از این عوارض انتظار داشت. عوارض نوسازی شهرداری که همان مالیات سالانه محلی بر ملک محسوب می‌شود با توجه به فرمول آن (2درصد ارزش معاملاتی ملک)، معادل زیر 0.04درصد میانگین ارزش روز یک واحد آپارتمان میان‌‌‌متراژ در تهران است؛ این در حالی است که در حالت بهینه و بر اساس تجربه جهانی این نرخ حداقل 0.3درصد ارزش روز یک واحد مسکونی است. مادامی که نرخ عوارض نوسازی مبتنی بر فرمول فعلی، حداقلی باشد، ظرفیت این مالیات برای تنظیم بازار زمین و مسکن و توزیع ثروت بالفعل نخواهد شد.
مرکز پژوهش‌‌‌ها در مطالعه‌‌‌ای که انجام داده، به یک ماده قانونی مصوب سال 1366 اشاره کرده که در قالب آن، اخذ مالیات سالانه ملکی با شرایطی پیش‌بینی شده بود. این قانون ویژگی‌‌‌هایی داشت که در جریان بازگشت آن به چرخه بررسی در سال 99 مورد غفلت واقع شد. اما اکنون فرصت مناسبی است که دولت در جریان برنامه‌‌‌ریزی مالی برای سال 1404 و مجلس در پروسه بررسی لایحه بودجه 1404 کل کشور آن را اصلاح کند. در سال 66 در قالب باب دوم قانون مالیات‌‌‌های مستقیم، انواعی از مالیات ملکی اعم از مالیات سالانه، مالیات بر مستغلات مسکونی خالی، مالیات بر اراضی بایر و مالیات بر ارث به تصویب رسید. قانون مالیات سالانه ملکی مصوب سال 66 خانه‌‌‌های تا قیمت 2 میلیون تومان را معاف از مالیات معرفی کرد و املاک گران‌قیمت‌‌‌تر به تناسب مازاد ارزش نسبت به قیمت پایه، مشمول مالیات پلکانی با نرخ‌های متفاوت از 2 تا 8درصد می‌‌‌شدند. اما این قانون یک استثنای مهم داشت که به نوعی قابلیت اجرای آن را تضمین می‌‌‌کرد. این استثنای مهم «خانه اول» بود. در حال حاضر اگر واحد مسکونی مصرفی یک فرد، یعنی خانه‌‌‌ای که محل سکونت دائمی اوست، در یک منطقه لوکس بازار مسکن واقع شده و قیمت چند ده میلیارد تومانی داشته باشد، مالک مشمول پرداخت مالیات خواهد شد. این در حالی است که در قانون دهه 60 واحدهای مسکونی مصرفی خانوار از پرداخت مالیات معاف شده بودند.
مرکز پژوهش‌‌‌ها همچنین در جریان بررسی مشکلات مالیات‌‌‌های دوگانه فعلی که از شقوق مالیات سالانه املاک به شمار می‌‌‌آید، به مساله ضمانت اجرایی قانون مالیات املاک گران‌قیمت اشاره و تاکید کرده است که چون این مالیات در بودجه‌‌‌های سالانه قید می‌شود، فاقد ضمانت اجرایی قوی است. همچنین کف قیمت پیش‌بینی‌شده برای املاک مشمول مالیات املاک گران‌قیمت در سال‌جاری 35 میلیارد تومان بوده و در سال آینده نیز 50 میلیارد تومان پیش‌بینی شده است که در صورت تصویب، عملا از تعداد املاک مشمول پرداخت مالیات مختص لوکس‌‌‌ها که همین حالا کمتر از 5درصد کل املاک مسکونی کشور را شامل می‌شود، باز هم کاسته خواهد شد.
در مورد عوارض نوسازی نیز می‌توان به نبود تمایز میان مالیات پیش‌بینی‌شده برای مالکان یک و چند‌خانه‌‌‌ای اشاره کرد. در واقع برای مدیریت شهری تفاوتی نمی‌‌‌کند که قرار است عوارض سالانه را از یک ملاک حرفه‌‌‌ای دریافت کند، یا مالک تنها یک واحد آپارتمان در تهران یا حتی در کل کشور. فرمول و نرخ تفاوتی بین این دو قائل نیست و در نتیجه عوارض نوسازی نمی‌تواند هدفی را که سیاستگذار از اخذ مالیات دارایی دنبال می‌کند محقق و به توزیع عادلانه ثروت کمک کند.
مالیات ملکی کارآمد کدام است؟
مالیات سالانه ملکی در صورتی که «خانه اول» را معاف کند، نرخ آن شناور و معادل درصدی از ارزش روز ملک باشد و نیز متناسب با لوکس شدن ملک، افزایش پیدا کند و نیز پشتوانه قانونی آن به نحوی پیش‌بینی شود که ضمانت اجرایی قوی داشته باشد، یک مالیات خوب و کارآمد خواهد بود. مرکز پژوهش‌‌‌های مجلس خاطرنشان می‌کند مالیات سالانه ملکی به عنوان یکی از شقوق مالیات بر دارایی، در صورتی که به نحو موثر اجرا شود، می‌تواند به کاهش اختلاف طبقاتی و ضریب جینی بینجامد. در ایران همچنین لازم است مانند تجربه برخی از کشورها، گروهی از املاک مسکونی از شمول دارایی‌‌‌های ملکی مشمول مالیات سالانه معاف شود. با در نظر گرفتن حقایق اقتصادی حاکم بر جامعه و وضعیت معیشتی اقشار کم‌‌‌درآمد، آپارتمان‌‌‌های با قیمت کمتر از میانگین قیمت شهر تهران می‌توانند از معافیت در پرداخت بهره‌‌‌مند شوند.
در واقع فرمول صحیح مالیات سالانه ملکی که مرکز پژوهش‌‌‌ها نیز به آن پرداخته و با تجربه اجرای این قانون در آمریکا نیز همخوانی دارد، واجد پنج ویژگی است: خانه اول از مالیات سالانه معاف باشد؛ خانه‌‌‌های دوم و چندم در صورتی که مجموع ارزش آنها از «متوسط قیمت مسکن در شهر» بالاتر برود، مشمول مالیات با نرخ 0.3درصد تا 2درصد قیمت روز ملک خواهد بود؛ نرخ مالیات شناور باشد؛ متناسب با لوکس‌‌‌شدن ملک، نرخ مالیات به صورت پلکانی به سمت 2درصد افزایش یابد؛ بابت نپرداختن سالانه مالیات مذکور، جرایم تصاعدی با نرخ‌های سنگین پیش‌بینی شود.
اثر مالیات سالانه بر بازار املاک
گزارش مرکز پژوهش‌‌‌های مجلس حاکی است، دو نوع سرمایه‌گذاری در بازار املاک رایج است که یکی سرمایه‌گذاری ملکی و دیگری سرمایه‌گذاری ساختمانی است. به عبارت دیگر بخشی از سرمایه‌‌‌ها در بازار ملک صرف خرید و فروش املاک می‌شود که از آن می‌توان به عنوان سرمایه‌گذاری غیرمولد یاد کرد و بخش دیگر، سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز است که مولد محسوب می‌شود. تورم شدید قیمت مسکن در سال‌های اخیر موجب شده میزان سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در بازار ساخت‌وساز در یک روند مستمر، رو به کاهش باشد. این کاهش سرمایه‌گذاری ساختمانی در دهه گذشته اثر خود را به شکل کمبود عرضه و پرواز قیمت مسکن نشان داد و تامین مسکن را به یک معضل اساسی در کشور تبدیل کرد. یکی از عوامل اثرگذار بر سرمایه‌گذاری در بازار مسکن توسط بخش خصوصی، ثبات اقتصادی است. از آنجا که انتظارات نقش مهمی در تصمیم به سرمایه‌گذاری دارند، هرگونه عدم‌ثبات اقتصادی می‌تواند اثر منفی بر سرمایه‌گذاری در بازار مسکن داشته باشد.
تورم به عنوان یکی از شاخص‌‌‌های عدم‌ثبات، موجب نااطمینانی به سیاست‌‌‌های اقتصادی دولت شده، ریسک سرمایه‌گذاری بلندمدت را افزایش داده، اطلاعات قیمتی را مخدوش می‌کند و حتی موجب فرار سرمایه می‌شود. در چنین شرایطی ترکیب سرمایه‌گذاری به نفع فعالیت‌‌‌های سوداگرانه که بازدهی آنی دارند و به زیان سرمایه‌گذاری مولد هستند، تغییر می‌‌‌یابد. در این میان مالیات سالانه ملکی به افزایش عرضه و کاهش تقاضای سوداگرانه در بازار املاک می‌‌‌انجامد و به تبع آن نوسان شدید قیمت در بازار مسکن کشور کاهش یافته و تورم در این بازار تا حدی تعدیل می‌شود. با کاهش نوسانات و تنش‌‌‌های قیمتی در بازار مسکن همچنین شرایط برای سرمایه‌گذاری‌‌‌های جدید و با اطمینان بالاتر به وجود خواهد آمد و با افزایش عرضه، موجب کاهش فشار قیمتی در این بازار خواهد شد.
یکی دیگر از اثرات مالیات سالانه املاک بر سرمایه‌گذاری در بازار مسکن، تغییر الگوی ساخت مسکن خواهد بود. با وضع این پایه مالیاتی، خانه‌‌‌های با قیمت بالاتر از یک سطح قیمتی، مشمول مالیات سالانه خواهند شد. این سطح قیمتی معافیت مالیاتی موجب خواهد شد تا سرمایه‌گذاری در بخش مسکن نیز متناسب با جنس تقاضا، به سمت خانه‌‌‌های با متراژ و قیمت سطح معافیت مالیاتی سوق یابد و باعث می‌شود علاوه بر تعدیل قیمت واحدهای مسکونی لوکس، میزان عرضه آپارتمان‌‌‌های مناسب دهک‌‌‌های پایین درآمدی نیز افزایش یابد.
