هفت چالش مرسوم بازار مسکن که در نتیجه تاریک بودن فضای معاملات و خلأ قانونی ایجاد می‌شد، می‌تواند از طریق قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول به طور محسوسی کاهش پیدا کند.
یک ظرفیت قانونی تحت عنوان «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول»، تهدیدهای التهاب‌زا در بازار مسکن را کاهش می‌دهد. مطابق این قانون که حدود ۹ سال بین مجلس و شورای نگهبان بررسی و نهایتا ۲۶ اردیبهشت ۱۴۰۳ توسط مجمع تشخیص مصلحت نظام به تصویب رسید تمامی معاملات املاک و اموال غیرمنقول باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد.
قانون مذکور می‌تواند پایانی بر قولنامه‌های دستی باشد که از جمله دعواهای معمول بین افراد بود و به تعدد پرونده‌ها در قوه قضاییه می‌انجامید. فروش مال غیر، فروش ملک به چند نفر، چالش بر سر نحوه پرداخت ثمن معامله، گران‌فروشی، کدفروشی برخی بنگاه‌های املاک، دخالت در افزایش قیمت منطقه‌ای مسکن و دریافت کمیسیون بالاتر از تعرفه، بخشی از چالش‌هایی است که با قانون الزام می‌تواند کاهش پیدا کند. البته قانون‌گذار مدت زمان و پیش‌بینی‌های لازم را برای دوره گذار در نظر گرفته است.
با فرآیند تدریجی که در این قانون دیده شده ظرف یک تا دو سال آینده اعتبار اسناد عادی کاهش پیدا کرده و در نهایت از بین می‌رود و اعتبار اسناد رسمی بیشتر می‌شود.
بر اساس ماده ۱۰ این قانون، سازمان ثبت اسناد و املاک مکلف است ظرف یک سال از تاریخ ابلاغ این قانون سامانه‌ای را با عنوان ساماندهی اسناد غیر رسمی جهت ثبت ادعاهای راجع به مالکیت عین مالکیت منافع بیش از دو سال و حق انتفاع و حق ارتفاق اموال غیر منقول و مستندات مربوط به آن که قبل از راه اندازی سامانه مذکور ایجاد شده و فاقد سند رسمی هستند ایجاد نماید.
مدعیان مذکور مکلفند ظرف دو سال از تاریخ راه اندازی این سامانه نسبت به درج مستندات و ادعاهای خود در سامانه مذکور و ظرف دو سال از تاریخ درج در سامانه حسب مورد نسبت به تنظیم سند رسمی یا طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یا دعوای مرتبط در مراجع قضائی یا هر امر قانونی لازم دیگر به منظور اخذ سند رسمی مالکیت، اقدام و مدرک مربوط را در سامانه درج نمایند.
در حال حاضر سامانه کاتب در راستای قانون الزام ایجاد شده است. آن‌طور که کیانوش گودرزی ـ رییس اتحادیه مشاوران املاک می‌گوید از سوم تیرماه امسال تمام اسناد به صورت پیش‌نویس در سامانه کاتب ثبت می‌شود. موارد مربوط به قبل از آن روال عادی خود را طی می‌کند و نهایتا به سامانه کاتب متصل می‌شود. کار حقوقی روی اسناد عادی توسط مشاوران املاک انجام و ثبت در دفاتر اسناد رسمی انجام می‌شود.
آماری که مرداد امسال ارایه شد نشان می‌دهد متوسط قیمت هر متر خانه در تهران به ۸۸ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان رسیده است. بازار مسکن طی سال‌های اخیر تحت تاثیر متغیرهای بیرونی و درونی و تورم‌های لجام‌گسیخته قرار گرفته و این مساله باعث شده تا به اذعان مسئولان، مدت زمان خانه‌دار شدن به بیش از ۷۰ سال برسد. برخی کارشناسان معتقدند در نتیجه‌ی کاهش ساخت و ساز، نبود پایه‌های مالیاتی، عدم تناسب قیمت مسکن با وام‌های پرداختی، تملک واحدهای مسکونی توسط بانک‌ها، بنگاه‌داری و دخالت برخی ارگان‌ها و دستگاه‌های دولتی در بازار مسکن و عدم ساماندهی مشاوران املاک، بازار مسکن را به یک بازار تقریبا رها تبدیل شده است.
واضح است که اصلاح تمامی موارد مذکور به عزم حاکمیت و مردم بستگی دارد و کنترل برخی از آنها در حیطه قانون الزام نمی‌گنجد. بعضی از این اصلاحات باید از طریق قانون مالیات خانه‌های خالی، مالیات بر سوداگری مسکن و قانون ساماندهی انجام شود.
با این حال یک نماینده مجلس، قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول را انقلابی‌ترین قانون مجلس یازدهم می‌داند. به گفته اقبال شاکری، قانون مذکور باعث ساماندهی اسناد، مالکیت‌ها و شفافیت در معاملات می‌شود و از ضرر مردم جلوگیری خواهد کرد.
قراردادهای فاقد کد رهگیری که بعضا از سوی مشاوران املاک غیرمجاز و متخلف منعقد می‌شد با راه‌اندازی سامانه کاتب ذیل قانون الزام، بی‌اعتبار خواهد شد. اگرچه اتحادیه املاک از طریق بازرسان خود تلاش می‌کند تا تخلفات بازار مسکن را کنترل کند اما در نتیجه معاملات اسناد عادی، قراردادهای فاقد کد رهگیری و معضل کدفروشی که بعضا انجام می‌شود تخلفاتی همچون فروش یک ملک به چند نفر، دریافت کمیسیون بالاتر از تعرفه و سایر معضلات مرسوم در بازار مسکن شکل می‌گرفت.
مطابق قانون الزام، صرفا مشاوران املاک دارای پروانه کسب از طریق سامانه نوین اصناف می‌توانند اقدام به ثبت قرارداد پیش‌نویس کنند. بنابراین دسترسی واحدهای بدون پروانه برای ثبت قرارداد مسدود می‌شود. در نتیجه‌ی این اقدام، مسئولیت‌پذیری مشاوران املاک نیز افزایش می‌یابد و تعداد واحدهای صنفی غیرمجاز کاهش می‌یابد.
رییس اتحادیه مشاوران املاک گفته است: از ابتدای سال ۱۴۰۲ تا کنون ۲۵۰۳ واحد غیرمجاز فاقد پروانه کسب شناسایی شده که مخل کار جامعه و مخل فعالیت مشاوران املاک هستند. در سال جاری نیز حدود ۱۰۰۰ مشاوران املاک بدون پروانه شناسایی شده است.
به گفته گودرزی، در سایت اتحادیه املاک، درگاهی ایجاد شده و افراد بدون نیاز به معرفی خود می‌توانند واحد صنفی بدون پروانه را اعلام کنند تا واحد بازرسی اتحادیه ظرف ۲۴ ساعت برای انجام اقدامات لازم در محل حضور پیدا کند.
حق‌الزحمه مشاوران املاک تهران در قراردادهای خرید و فروش ۲۵ صدم درصد قیمت ملک مورد نظر از هریک از طرفین معامله است. در قراردادهای اجاره نیز یک چهارم مبلغ اجاره ماهانه توسط هریک از متعاملین باید به عنوان کمیسیون به مشاور املاک پرداخت شود.
در سال‌های اخیر همواره دو اتهام متوجه مشاوران املاک بود. اول این‌که به دلیل وابستگی تعرفه به قیمت مسکن عنوان می‌شد که مشاوران املاک در بالا بردن قیمت نقش دارند. از سوی دیگر گزارش‌هایی منتشر می‌شد مبنی بر این‌که مشاوران املاک بیش از تعرفه مجاز اقدام به دریافت کمیسیون می‌کنند. در مواردی بنگاه‌ها تا یک درصد از طرفین معامله، حق‌الزحمه دریافت می‌کردند.
اما مطابق قانون الزام قرار است ضریبی از ارزش معاملاتی به عنوان حق الزحمه دریافت شود. با اجرای این بخش از قانون، وابستگی قیمت ملک مورد معامله با کمیسیون مشاوران املاک قطع می‌شود. البته قصد قانون‌گذار این نبوده که حق‌الزحمه مشاوران املاک را پایین بیاورد بلکه نحوه دریافت قرار است تغییر کند. در حال حاضر اتحادیه املاک با سازمان ثبت و وزارت صمت رایزنی‌هایی را انجام داده تا ضریب‌ها به گونه‌ای باشد که تعرفه از آنچه هم‌اکنون است کمتر نباشد.
ابوالفضل نوروزی ـ مدیرکل اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی نیز می‌گوید: یکی از معضلات در حوزۀ شفافیت بازار مسکن، فروش مال غیر است. قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول به شفافیت تأکید دارد و بر اساس این قانون، سازمان ثبت باید دسترسی رایگان هر سکوی خدماتی را برای مردم و بنگاه‌ها ایجاد کند که کارهای ملکی‌شان را با قراردادهای استاندارد انجام دهند.
بر این اساس وزارت راه و شهرسازی سامانه «خودنویس» را ایجاد کرده که متعاملین می‌توانند بدون مراجعه به مشاوران املاک به صورت رایگان اقدام به ثبت قراردادهای خرید و فروش و اجاره مسکن کنند. اواخر شهریور امسال نیز سه سرویس جدید شامل بررسی اهلیت، تصدیق سند و جلسه مجازی به سامانه خودنویس افزوده شد.
حذف مشاوران املاک در سامانه خودنویس به اختلاف نظر بین اتحادیه املاک و وزارت راه و شهرسازی انجامیده است. به همین دلیل مشاوران املاک در همکاری با وزارت صمت و سازمان ثبت اسناد به سامانه «کاتب» سوق پیدا کردند و اختلاف نظر آنها با وزارت راه هنوز رفع نشده است. مشاوران املاک معتقدند باید مساله انعقاد قرارداد توسط افراد فاقد مجوز حل شود و برای تحقق این موضوع نیاز است تا اصلاحاتی در قانون جهش تولید و تامین مسکن انجام شود.
صرف‌نظر از این اختلاف نظر، قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول علاوه بر ثمراتی که در افزایش شفافیت و کاهش تخلفات ناشی از معاملات غیررسمی دارد می‌تواند به ساماندهی بازار مسکن کمک کند.
