مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی، به‌تازگی گزارشی درباره تراکم شهرهای ایران با عنوان «تبیین و تحلیل تراکم جمعیتی شهرها و پراکنش جغرافیایی آن در شهرهای ایران» منتشر کرده است. براساس نتایج این گزارش، تراکم جمعیت شهرهای اقماری بیشتر از تراکم جمعیت شهرهای مادر است. برای مثال، شهر اقماری گلستان در استان تهران، متراکم‌ترین شهر کشور با ۱۸۴ نفر در هکتار است. به عبارت دیگر، شهرهای اقماری با بهانه کمبود زمین در شهرها ساخته شدند؛ اما این آمار نشان می‌دهد که دولت‌ها زمین کافی برای ساخت مسکن را دارند اما به بهانه‌های مختلف از واگذاری آن روی‌گردانی کرده‌اند. محمدصالح شکوهی، استاد دانشگاه و کارشناس مسکن، با اشاره به منفعت مادی زمین برای دولت‌ها به «شرق» توضیح داد: «در سال‌های گذشته بخش زیادی زمین‌های داخل شهرها و کلان‌شهرها متعلق به سازمان‌ها و نهادهای دولتی است. این سازمان‌ها و نهادها امروز به علت اینکه تورم زمین از تورم مسکن بیشتر است، حاضر به ساخت‌وساز در این زمین‌ها نیستند». براساس گفته این کارشناس، قیمت زمین در ۳۰ سال گذشته سه‌هزارو ۵۰۰ برابر رشد کرده است. در همین زمان، مسکن هزارو ۶۰۰ برابر افزایش قیمت داشته است، بنابراین با گران‌شدن کلان‌شهرها به دلیل احتکار زمین، مردم در شهرهای اقماری سکونت کردند، تا آنجا که تراکم این شهرها از شهرهای مادر بیشتر شد.
منفعت زمین برای دولت‌ها
در همین زمینه منان رئیسی، در برنامه تلویزیونی شیوه آماری از احتکار زمین از طریق وزارتخانه‌ها، بانک‌ها و نهادهای دولتی اعلام کرد. به گفته او، دولت ۱۷ میلیارد مترمربع زمین در داخل محدوده شهرها دارد که این زمین‌ها را برای ساخت مسکن عرضه نمی‌کند. همان‌طور که شکوهی اعلام کرد، علت عرضه‌نشدن این زمین‌ها، تورم بالای زمین است، بنابراین برای سازمان‌ها و نهادهای دولتی منفعت در آن است که ساخت‌وسازی در زمین‌هایی که در اختیار آنهاست، انجام نشود، بنابراین مانع ساخت مسکن در این زمین‌ها هستند. رئیسی در بخش دیگری از این برنامه، مدیریت انقباضی زمین را عامل گرانی مسکن دانست و گفت: «یکی از علل گرانی مسکن، مدیریت انقباضی زمین بوده است. به نحوی که تورم زمین، پیشران تورم عمومی شده است. ۱۷ میلیارد مترمربع به ارزش ۱۰ هزار همت داخل حریم و محدوده شهرها در تملک دولت است؛ اما سیاست‌گذاران شهرسازی به جای عرضه این زمین‌ها به مردم و بازکردن محدوده شهر، عملا مردم را از شهرها به بیرون اخراج می‌کنند».
جهش قیمت زمین در ۳ دهه
براساس گزارش‌های مرکز آمار ایران، قیمت زمین در شهر تهران از سال ۱۳۷۰ تا الان، از میانگین متری ۳۵ هزار تومان به ۷۲ میلیون تومان در سال ۱۴۰۰ رسیده است. این رشد دو هزار برابری قیمت زمین، عامل سوداگری نهادهای دولتی در سال‌های گذشته شده است. افزایش قیمت زمین فقط در تهران نبوده و میانگین قیمت کشور از تهران بیشتر است. همان‌طور که پیش‌تر اشاره شد، در بازه زمانی ۳۰ سال گذشته قیمت زمین در کل کشور سه‌هزارو ۵۰۰ برابر بیشتر شده است. از آنجا که ۷۰ درصد قیمت مسکن، هزینه زمین است، با گران‌شدن زمین، مسکن هم گران می‌شود. شکوهی درباره این موضوع گفت: «رویکرد شهردار وقت تهران، آقای کرباسچی، در دهه ۷۰ این بود که برای کنترل جمعیت تهران، شهر گران شود». درواقع نهادهای دولتی با سوداگری زمین، هم سود مادی برده‌اند و هم جلوی توسعه شهر را گرفته‌اند و راهی جز خروج از شهر برای مردم نگذاشته‌اند. قیمت مسکن از دهه ۷۰ تاکنون هزارو ۶۰۰ برابر شده است. در سال ۱۳۷۱، میانگین قیمت در شهر تهران، ۵۰ هزار تومان بوده است. با گذشت سه دهه از آن روز، میانگین قیمت مسکن به بیش از ۸۸ میلیون تومان افزایش داشته است. از طرفی دولت زمین‌هایی را که در دست دارد، برای ساخت مسکن نمی‌دهد و محدودیت زمین در شهر وجود دارد. از طرف دیگر، قیمت مسکن افزایش نجومی داشته است. مردمی که در کلان‌شهرها زندگی می‌کردند، از شهرها به شهرهای اقماری مهاجرت کردند و روزبه‌روز به جمعیت این شهرهای اقماری افزوده شد.
شهرهای اقماری، متراکم‌تر از شهرهای مادر
فلسفه ساخت شهرهای اقماری، نبود فضا برای ساخت مسکن در شهرهای مادر است. درحالی‌که آمار نشان می‌دهد بیشتر از آنچه نیاز باشد، زمین در دست دولت برای ساخت مسکن وجود دارد. گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس نشان می‌دهد شهرهای اقماری در صدر فهرست متراکم‌ترین شهرهای کشور قرار دارند. برای مثال، گلستان، نسیم‌شهر و ملارد از تهران متراکم‌ترند. در دیگر استان‌ها هم درحالی‌که بروجرد چهارمین شهر متراکم کشور است، مرکز استان لرستان، خرم‌آباد، پنجاه‌ویکمین شهر متراکم ایران است. محمدیه، الوند، محمودآباد نمونه، بیدستان و اقبالیه هم در استان قزوین از شهر قزوین متراکم‌ترند. درواقع شهر قزوین اصلا جزء شهرهای متراکم کشور نیست. همچنین محمد‌شهر، کمال‌شهر و چهارباغ در استان البرز، از کرج تراکم بالاتری دارند. در نمودارها، به طور مشخص این اعداد نشان داده شده است.
در‌این‌میان نهادها و سازمان‌های دولتی در سال‌های گذشته از این گرانی سود مادی برده‌اند و از طرف دیگر باعث شده‌اند که مردم توان مالی زندگی در کلان‌شهرها و مرکز استان‌ها را نداشته باشند و از سر اجبار به شهرهای اقماری مهاجرت کنند. استان‌های تهران، قزوین و البرز نمونه‌هایی از این استان‌ها هستند که نتایج زمین‌داری دولت‌ها را نشان می‌دهند. با وجود آنکه دولت زمین کافی برای ساخت مسکن در شهرها دارد؛ اما با ممانعت از این کار، مردم را در شهرهای اقماری جمع کرده و باعث شده‌اند که این شهرها، متراکم‌ترین شهرهای کشور شوند.
